欢迎来到大连担保协会官网!

设为首页加入收藏

行业研究

当抵押权实现遭遇虚假租赁后

来源:本站   日期:2016/12/2 11:01:26   浏览次数:

 

【银联信分析】

一、案情介绍

张某于201312月在甲农商行贷款180万元,由陈某的房屋做抵押,期限一年。借款人张某由于经营不善资不抵债,外逃失联,甲农商行向担保人陈某催收,陈某一度抵赖、逃避,并多次制造事端,通过各种手段阻碍清收。20153月启动诉讼程序,本以为司法机关介入后便可顺利收回贷款,等到拍卖抵押物时,案外人王某(陈某亲属)向法院提出执行异议。王某提出自己于201310月已与陈某签订了期限为20年的《房屋租赁合同》,并一次性支付了150万元租金,根据“买卖不破租赁”原则,自己的权益应得到法律保护。

二、案例分析

()买卖不破租赁的含义

物权法第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”这是“买卖不破租赁”的司法解释。通俗讲就是指房屋有租赁约定的情况下,租赁期限内,买卖关系不能打破租赁关系,此时租赁权的效力大于转让效力。案例中被执行人陈某就是抓住这一点来对抗甲农商行的抵押权力。

()案例疑点

1.租赁合同的签署时间

当事人在发生纠纷前一般没有动力制造虚假的租赁合同,也不可能预计到抵押房屋会被拍卖。只有当司法机关处置抵押房屋时,当事人为避免房屋被强制执行处分,才伪造租赁合同,同时为了租赁权能抵抗抵押权,当事人只能倒签时间,伪造虚假的租赁时间。因此只要能够查明证实租赁合同系倒签伪造的,就可以认定整个租赁合同的虚假性质,排除其对执行的干扰。

2.租赁合同的期限及租金的支付方式

案例中一次性支付了20年的租金,相当于透支抵押房屋的长期使用权益与收益权,既达到阻碍抵押物拍卖处分的目的,也试图继续占有被查封不动产的长期受益收入。

被执行人与案外人约定,一次性支付大额租金,特别是大额现金支付方式,明显违背生活常理。甲农商行可以以此为着手点,全面展开调查,若被执行人陈某与案外人并未实际发生租赁关系,不存在租金支付的事实,而是伪造虚假的租金支付情节,则应当承担法律责任。

3.租赁物的占有情况

租赁合同是实践合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,出租人将租赁物交付承租人占有使用,是租赁合同的必备要件。不存在不交付租赁物的租赁合同。因此,审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。

三、建议及意见

案例中王某以租赁权对抗租赁物的新所有人,因此大大降低了抵押物拍卖的成功率,抵押物处置受阻。通过调查了解,虽然基本上可以肯定该租赁是属于以规避执行为目的而设立的虚假租赁,但是面对李某、王某提供的“充足”证据,农商行该积极应对?

()多措并举,确保债权实现

1.及时应对,收集有力证据

考虑到担保人陈某在之前的清收过程中百般阻挠,为避免担保人陈某与承租人王某伪造虚假诉讼,使虚假租赁“合法化”。当务之急就是在最短时间内收集有利证据,以减少经济成本和时间成本。一是以例行贷后检查为由,与合同所载的承租人取得联系,了解租赁相关情况,并注重细节上的询问,比如租赁日期、租金金额、租金支付方式以及租赁物占有等,及时取得第一手信息。二是实地走访查看抵押房屋现状,核实房屋使用情况,并制作房屋现状笔录和照片;对该抵押物周边房屋的租金以及租金支付方式进行了调研,明确租金是否畸形,支付方式是否合理。三是对可能掌握租赁信息的第三方进行调查,询问水电费缴纳、租金税收、房屋租赁备案等情况,从侧面举证租赁房屋的占有使用情况。

2.主动出击,协助提供线索

由于金融案件激增,执行人员面对日益泛滥的虚假租赁常常是心有余而力不足,实践中执行法院对虚假租赁合同的审查并不严格甚至放弃审查。因此,农商行可以积极与执行人员沟通,向执行人员提供前期调查所获得的证据材料,由执行人员严格审查租赁情况。

()多方联动,扫清清收障碍

1.加强与承租人的沟通

虚假租赁合同主体之间的关系无非就是亲友关系、关联关系或者债权债务关系,这些特殊的纽带方便了双方的串通。承租人的积极配合对虚假租赁的产生也起到了“推波助澜”的作用。因此,农商行应积极上门与承租人沟通,明确告知对方虚假租赁的法律后果,使其明白协助制造虚假租赁要付出的代价。

2.寻求司法机关的帮助

以虚假租赁权对抗强制拍卖的买受人,不仅影响金融机构债权的实现,也导致法院在执行过程中不得不中止执行措施而审查租赁的真实性,最终加大了法院的工作量、降低了法院执行效率,影响了公信力,建议相关部门应当予以严厉打击,必要时可以利用公权力对虚假租赁的始作俑者进行控制。同时加大宣传力度,对企图通过虚假租赁逃避执行的当事人起到教育、警示作用,为今后类似问题的顺利处理做好铺垫。

()巧用技术手段,澄清事实

如何进一步确认租赁合同的虚假性,让众多的主观不合理性成为法律事实?除了活用法律手段外,还应充分发挥技术手段来证明租赁合同的虚假性。虽然目前技术鉴定手段不多,也不常用,但是技术上得出结论更加具有客观性,更能让被执行人哑口无言,取得事半功倍的效果。比如:倒签时间是虚假租赁最常见的形态,对于倒签时间较长的租赁合同,可以通过对签名字迹及时间进行司法技术鉴定,确定签订租赁合同的真实时间。

 

 

 

                                            摘自《信用担保业务与金融创新跟踪研究》2016年11月